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金融危机下江苏房地产业回顾和展望
www.ycfczx.com[盐房网] 时间:2010-3-22 0:42:29 点击[] [查看评论] [发表评论]
2009年,江苏房地产市场在国际金融危机环境中逆势而上,强势回升,商品房销售增幅创近十年来新高。明年江苏房地产业将何去何从?各界对房地产市场走势的判断众说纷纭,各执一词。我们通过简要回顾2008年以来江苏房地产的运行轨迹,解剖其变化规律、分析影响房地产走势的因素,初步判断房地产业若能充分把握有利时机,克服存在的弊端,则有望步入持续、健康的发展轨道。

  一、江苏房地产业运行轨迹的描述

  2008年下半年开始,国际金融危机对江苏房地产业的影响开始显现。受国际金融危机和国家政策调控的双重影响,2008以来,江苏房地产开发运行的轨迹经历了由“高投资、低销售”到“高销售、低投资”的演变过程。

  (一)2008年房地产运行状况简要回顾:开发投资增速冲高回落,商品房销售直线急下

  纵观房地产经济2008年一年的运行曲线,我们可以清楚地看到开发投资增速在高位上先扬后抑,而商品房销售则一路下行。2008年上半年,房地产开发投资与销售逆向增长。投资增速从年初的30.7%继续冲高到36.1%,而商品房销售却由下降12.4%扩大到17.5%2008年下半年,投资与销售在正负两股道上平行下滑。房地产开发投资增速逐月回落,年底滑至21.8%,商品房销售降幅则放宽到26.6%,投资、销售增速均比上半年下落15个点左右。2008年,开发投资增速与商品房销售相差年初为43.1个百分点,年中达53.1个百分点,年末是 48.4个百分点,出现销售、开发冰火两重天的景象。不少开发企业面临存量房压身,新楼盘不断上市,大量资金沉淀,压力重重。房地产市场从2007年(销售增长24.4%)的夏天跌入冬天。

  (二)2009年房地产经济显著特征:开发投资增速低位徘徊,商品房销售强势上扬

  落入冬天的房地产市场客观上要求房价理性回调与市场消费能力的再次积聚,当这两个因素共同作用时,商品房销售的旺季便到来了。随着国际金融危机海啸汹涌而至,中央政府力挽狂澜,迅速出台一揽子经济刺激政策,以及促进房地产市场的各项优惠政策。各地政府积极跟进,救市政策如雨后春笋般的出现。各项优惠政策的出台,忽如一夜春风来,千树万树梨花开,这都有助于降低了消费者购房实际付出的房价,从而极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情,将消费者压抑的刚性需求集中释放出来,强力地推动了房地产销售市场。

  2009年初伊始,商品房销售如火如荼,增长速度扶摇直上。一季度全省商品房销售面积从2008年的同比下降26.6%一跃而为增长24.8%,房市经历了过山车般的急落直起。1—6月份商品房销售增幅继续强势上扬,达56.0%。至1—8月份,商品房销售面积共5452.58万平方米,已经超过去年全年的销售水平(5412.26万平方米),增速持续攀高,接近70%69.1%),1—9月销售增长突破70%71.4%),可谓近十年来之最。江苏房地产市场已经走出了冬天。

  商品房销售面积高位增长的同时,咋暖还寒的是房地产开发投资步履缓慢,主要先行指标增速却大幅下降。

  进入2009年以来,全省房地产开发投资增速持续呈一位数增长态势,今年1—2月由2008年增长21.8%跌落至增长4.1%,虽然在一季度开发投资增速曾向上跳跃一下,但仍未突破一位数(增长9.6%)。进入二季度后,投资增速继续放缓, 1—6月增长4.3%, 1—7月投资增速仅为3.9%1—8月份房地产开发投资完成2005.65亿元,增速出现小幅回升,同比增长5.8%,比1—7月累计提高1.8个百分点。1—9月份增长6.7%,预计今年开发投资增速将是自2001年(增长14.8%)以来的最低点。

  土地购置面积、土地开发面积、商品房新开工面积的增减变动情况是体现房地产开发后劲的先行指标。今年上半年,全省商品房新开工情况延续上年走势呈持续下降且降幅逐月扩大态势。1—6月,这3个指标数据同比降幅分别达40.3%25.7%34.2%。至今,这3个指标数据同比仍然是负增长。19月,土地购置面积比上年同期减少37.2%,土地开发面积减少15%,商品房新开工面积减少24.1%

  二、江苏房地产何去何从的思考

  目前面对高温不退的房地产如何研判,未来又将何去何从,是当前人们十分关注的问题,也是一个值得探讨的问题。

  (一)2009年江苏房地产市场运行特点

  今年以来,全省商品房销售增幅虽然一直居高不下,但剖析前三季度全省房地产市场运行的变化规律情况,呈现出不同的特征。

  1、一季度优惠政策激发刚性需求释放,销售以自住类消费者居多,中小户型、总价较低的商品房销售较好。从占商品房销售85%以上的住宅构成看,一季度住宅共销售107061套,其中90平方米及以下住宅销售31672套,占29.6%90平方米以上至140平方米以下住宅销售63008套,占58.9%140平方米及以上住宅销售12381套,占11.5%,别墅和高档公寓销售2675套,仅占2.5%

  2、二季度宏观经济企稳回暖,投资者和投机者趁热进入房地产市场,改善型需求开始启动。由于宏观经济明显企稳回暖,货币流动性过剩,资金向资本市场流动,股市依然低位振荡,享受优惠政策购房显然是保值增值的不错选择。住宅购买结构开始发生变化,一些中、大户型,总价稍高的商品房销售比重上升,市场交易呈显著放量态势。二季度住宅共销售194705套,比一季度增加81.9%。其中90平方米及以下住宅销售所占比重环比减少1.1个点;90平方米以上至140平方米以下住宅销售比重减少1.2个点;140平方米及以上住宅销售比重提高2.3个点。别墅和高档公寓销售比重提高1.1个点。中小型住宅比重开始有所下降,大套型住宅和别墅、高档公寓比重有所提高。一线城市和部分二线城市房价悄然出现回涨,并且向二、三线城市传导和蔓延。

  3、三季度随着房价持续走高,普通老百姓的刚需有所软化;购买二套房政策出现收紧迹象,投资者和改善型购房受到抑制。三季度全省商品房销售量从6月份的高点开始回落,住宅销售套数比二季度减少4.3%。其中90平方米及以下住宅销售套数比重继续减少0.2个点;90平方米以上至140平方米以下住宅销售套数比重减少1.1个点;140平方米及以上住宅销售套数比重提高1.3个点。别墅和高档公寓销售套数比重回落0.3个点。

  4、四季度推测将出现量价齐涨的局面。目前宏观经济政策的宽松基调并没有发生变化,房地产市场对于自住需求仍然是鼓励的,今年出台的房贷利息7折优惠,营业税、交易税减免等促进房地产发展的政策多以一年为期。这些政策将继续影响房地产市场。今年以后,这些政策会不会发生变化存在着变数。因此,使一部分消费者产生抓住优惠政策尾巴的思想,抢在年底前购房,销售增幅可能再上台阶。开发商掌握消费者心理,继续涨价。根据政策传导效应的滞后性,即便宏观调控措施真的会在年底发生变化,其对房地产市场的影响最快也要在明年上半年显现。

  (二)有利于房地产发展的积极因素

  综上所述,可以清楚地看到,今年房地产市场的热销是政策推动的使然。一旦各项优惠政策调整,能否继续保持今天的良好态势呢?

  1、宏观经济进一步趋稳回暖,促进房地产发展

  一般来讲,房地产开发投资受经济发展的影响,远远大于房地产投资对经济增长的影响。目前全球金融危机已接近尾声,出现复苏的迹象;国内保增长、调结构、促改革、惠民生的政策取得了明显成效。今年前三季度,全省工业生产增长逐月加快、经济效益由降转升,社会消费品零售总额稳步增长,对外贸易降幅收窄,地方财政收入增速从一位数提高到两位数。企稳向好的宏观经济形势为城镇居民收入的稳定增长提供了强大的动力和保障,也为提升居民的消费信心和购买能力提供了基础条件和资金保障,将继续有力促进商品房成交量的增长。因此,国内外宏观经济形势的回暖有利于房地产健康发展。

  2、资金瓶颈制约缓解,开发投资后劲增强

  房地产业是一个资金密集型产业。对于房地产企业来说,资金就是血液。货币和信贷双宽松政策从根本上缓解了房地产商流动性瓶颈,无异于对其输血。随着信贷政策的放宽、商品房销售的逐步走高,开发商回笼了大量资金,紧绷的资金链得到明显改观。至9月末,全省房地产开发企业到位资金总量达5276.98亿元,同比增长29.3%,其中上年末结余资金为978.19亿元,同比增长12.64%;本年到位资金为4298.8亿元,增长33.8%;到位资金总量的增速比去年全年的13.7%提升了15.6个百分点,比上半年的21.1%提升了8.2个百分点,快于开发投资增速22.6个百分点,前三季度开发资金来源数为同期开发投资完成额的2.3倍,高于去年同期的1.89倍。

  从本年到位资金中的其它资金来源情况看,1—9月,全省房地产开发企业的其它资金来源达2296.65亿元,占当年到位资金的53.4%,其它资金量同比增长64.81%,增速比上半年加快了28.4个百分点,其中定金及预收款和个人按揭贷款的增速分别为43.9%136.7%。随着商品房销售的持续走强,到位资金增速加快,特别是个人按揭贷款的大幅增长,开发企业资金日益充裕。开发投资的后劲得到加强。

  3、投资的步履开始有所加快,开发信心有所提升

  “手中有钱,心中不慌。随着资金链的逐步缓解,房地产开发企业开发投资后劲增强,投资信心提升。开发企业开始加大投资力度,进入三季度后开发投资增速虽还是一位数增长,但出现逐月回升态势,由17月的增长3.9%提高到19月的6.7%。新开工项目也明显增多,商品房建设总量规模进一步扩大。自8月份起新开工面积已连续两月实现由降转增,同比和环比均保持较大幅度增长,其中9月份当月全省商品房新开工面积为809.67万平方米,同比增长41.7%,环比增长27.5%,使得前三季度新开工面积降幅明显缩小。

  4、结构调整成效显著,中小型住宅产销两旺

  今年以来,全省90平方及以下商品住宅无论是开发投资、施工面积还是销售面积等各项指标均保持大幅增长态势,其在商品住宅中所占的比重也得到进一步提升。

  1—9月全省90平方及以下商品住宅完成投资额434.16亿元,同比增长38.9%,增速比商品住宅高38.4个百分点,投资额占其比重由去年同期的18.8%提高到25.9%,提升7.1个百分点;施工面积为4912.43万平方米,同比增长33.9%,增速比商品住宅高31.2个百分点,比重由去年同期的18.6%提高到24.3%,提升5.7个百分点;销售面积首次突破千万大关,达1089.14万平方米,在去年同期增长27.4%的基础上再增长66.7%。中小户型商品房的建设加快,有利于满足大量中低收入阶层的消费需求。

  (三)房地产发展亟待调整的几个方面

  宏观大环境的回暖为房地产迈入春天创造了良好的条件,但是我们同时要看到,当前房地产业还存在一些亟待调整的方面,否则将会成为影响房地产健康发展的障碍。

  1、加强企业自身经济实力,改变自有资金比重过低的状况。自有资金比重是衡量一个房地产企业经济实力的重要标志。今年以来,全省开发企业的自有资金增幅及其占本年资金来源的比重均呈下降之势。19月份,全省开发企业自有资金601.82亿元,比去年同期下降3.2%。自有资金占本年资金来源的比重为14%,比上半年下降个2.6百分点,比一季度下降7个百分点,比全国平均水平低4个百分点,也为全省近几年最低。自有资金比重过低反映一个企业的经济实力较弱,相应抗风浪的能力就不强。自有资金过低,过分依赖银行,还易埋下金融风险隐患。我们注意到,今年全美倒闭的115家银行由于借款者欠贷不还、形成坏账的贷款中,大部分是房地产开发公司的贷款。美国房地产开发商拖垮银行的教训对我们有着十分重要的警示作用。

  今年以来,银行贷款和个人按揭贷款占房地产开发当年到位资金近40%。靠双贷的强力输血,房市出现了龙腾虎跃的景象。在特殊情况下,输血是必需的,能解一时之难,但并非长久之计,具有一定的阶段性和不可持续性。这也说明房地产市场回暖的基础还不稳固。如果企业自身实力不强,一旦“双贷”收紧,将很难持续健康发展。企业只有充分吸收外部营养(利用有利因素),自身造血,练就健康体魄,生命才会长久。

  2、加强对有发展潜力的中小企业的扶持力度,防止房地产寡头形成。今年的宽松政策使房地产市场迅速复苏,但有相当一部分中小企业仍未走出困境,资金捉襟见肘。至九月末,在全省近5600家房地产开发企业中,有2000多家企业没有开发工作量,占比接近40%。当前,政府开始加快土地供应的步伐,解决房地产先行指标下降问题。然而,我们看到“地王”频频出现,拍得土地者多为上市公司或大企业。仔细分析可见,现在推出的地块大多面积较大,总价较高,往往达上亿元,中小企业显然无力竞争。众所周知,开发商手中实际并不缺地。至9月末,全省待开发土地达4199.57万平方米接近2007年末4988万平方米的水平。关键是土地主要还是集中在上市公司和大开发企业手中。一方面他们深知土地是稀缺资源,囤土地就是囤黄金,不用开发就能大幅升值,另一方面,由于种种原因,各地对于闲置土地的有关政策并未动真格。所以出现了一边在喊无地开发将影响商品房供应量,一边却存在土地被大量囤积。长此以往可能会形成少数大企业成为开发土地的主要拥有者,进而垄断房地产市场,垄断商品房价格,不利于房地产的健康发展,因此建议,一是拍卖土地时适当将大地分割成若干块,向有发展潜力的中小房地产企业倾斜,二是有大量囤积土地未开发的房地产企业限制其参加土地拍卖,以地产的健康发展促进房产市场的健康发展。

  3、明确房地产发展方向,引导百姓树立理性居住观念

  近几年来,在居者有其屋还是居者购其屋居者购何屋的问题上争论不休。客观认识这个问题是明确房地产发展方向的前提之一。

  (1)关于房产自有率较低的问题。有人拿美国的住房自有率做比较,认为我们的自有率太低。是的,据息今年713,在北京访问的美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊说:目前,美国拥有自己房产的人已经达到了70%,这其实和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典,个人拥有住房的比例达到了88.5%。但是历史告诉我们,一个产业的成长、人民居住条件是与这个地区的社会经济发展紧密相连、相适应的。也就是说社会经济越发达的地方,人民生活水平就越高,居住条件也就越好。我们国家当前还处在社会主义初级阶段,虽已解决了温饱问题,但尚未全面达到小康水平。我国的经济、科技、军事等远不如美国发达,且人口众多,约为美国的6倍。因此,现在将我国的居住水平与美国等发达国家相提并论,显然为时过早。但是,我们也应该看到,我国的居住水平已远比改革开放前提高了很多。我们有理由相信,随着我国社会经济的不断发展,我们的居住条件将会越来越好,住房自有率也会逐步提高。

  (2)关于商品房开发结构问题。从我国现状来看,需要住房的人群无非有三种类型。第一类,居者购其屋富裕型。邓小平早就说过,让一部分人先富起来。那么对这一部分先富起来的人群来说,居者购其屋,购高档、豪华屋均不成问题,甚至还可以一户多套;第二种类型,居者购何屋温饱有余、富裕不足型。对于这部分中产阶级来说,居者购其屋问题也不是太大,关键是购何屋。现在一般家庭都是三口人,买一套中小户型普通商品房,经济上基本还能承受;第三类,居者有其屋温饱型。那么对于这部分占比较大、还仅止于温饱的家庭来说,房价再便宜(商品房价不可能低于成本价),购买起来也十分困难,关键是解决他们居其屋。因此,商品房的开发结构要注意根据消费人群的不同需求,适销对路。前两种类型人群的住房基本上可以通过商品房的形式逐步得到解决。而第三类人群就需要纳入政府住房保障体系,主要由政府通过建设经济适用房和廉租房来解决。

  (3)关于经适房和廉租房定位问题。经济适用房一直以来之所以出现富裕者趋之若鹜,贫困者仍然购买不起的主要原因:对富裕者来说,经济适用房的房型、面积、功能基本与普通商品房无异,价格却比普通商品房便宜得多;对贫困者来说,虽然政府以各种形式补贴,房价依然偏高。合理定位经适房和廉租房,可以更好地解决中低收入的居住问题。住宅也可以大致分为三种类型:豪华享受型、普通适用型和遮风挡雨型。在现阶段,江苏还有一定比例的人群住在遮风挡雨型的屋子里,改善和提高这一部分人群的居住条件,正是需要通过政府的住房保障系统来完成。而经济适用房和廉租房一般来说是属于第二种类型、但又区别于第二种类型。这一类住宅可以采用主功能独立、辅助功能共享的户型。如共厨,二至三户合用一个大厨房;共厕,三至五户共用一个多坑位的卫生间。这样,既能降低建造成本,从而降低房价,也能满足住户的基本需要,又明显区别于普通商品房。并且同样的占地面积可以解决更多的困难住户。

  在当前的社会发展经济阶段,绝大部分消费者仍属于中低阶层。我们要引导消费者树立基本负担得起,适用的居住消费理念,防止过度住房消费;要引导开发企业树立同时满足多层次消费者的开发理念。先富起来的消费者毕竟是少数,要把目光同时投向广大中等收入者,继续坚持以中小户型为主。同时要加快经济适用房、特别是廉租房的建设,逐步解决困难家庭的住房问题。当然,房地产开发企业也应该义不容辞地配合政府做好这项工作。

  4、有效控制房价,维护真实需求,防止资产泡沫

  房市旺不旺,关键看房价。根据省建设厅商品房预(销)售合同网上交易备案系统数据显示,19月,全省13个城市市区商品房和商品住宅累计成交均价分别为5633/m25380/m2,同比分别增长8.51%11.8%,增幅较18月分别提高了1.14个、1.63个百分点。其中9月,商品住宅成交均价为5880/m2,同比增长25.59%、环比增幅为3.52%。房价过快上涨,既不利于改善民生,也必然会对扩大消费有非常不利的影响,更不利于维护房地产业健康发展。首先,过高的房价远远超出人们的实际购买力,让刚刚鼓起信心的老百姓将手上攥着的购房钱又揣回衣袋,其所希望的自住型、改善型等合理的购房需求因房价大幅上涨而难以实现;其次,中低收入阶层的住房消费需求,即使通过住房信贷能够提前实现住房消费需求,高房价也会大大增加其负担,这种寅吃卯粮的做法也会使大量购房者在今后相当长的时间里,不得不减少其他消费需求,降低生活水平,虽然住房条件改善了,但被还贷压力压的喘不过气来,这样也削弱了消费对经济的刺激力度;第三,在股市低迷、经济前景不十分明朗的情况下,房价的持续攀升使高收入阶层纷纷将大量资金用于商品房的投资或投机而沉淀,若投资房、投机房过多必将形成泡沫,干扰房地产市场,也会相对减少该阶层的当期消费需求。第四,过高的房价还容易产生有价无市的风险。因此,控制房价在合理的区间波动,努力使购房需求在合理均衡的价格水平上持续释放,是房地产业健康发展的关键因素。

 
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